? دو اصطلاح «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه وتجارت» که به استنباط بعضی ها عباراتی مترادف هستند، در واقع مفاهیم متفاوتی دارند .
? حق کسب و پیشه و تجارت مفهومی است که از حقوق غربی و از زمان دکتر می لیس پو مشاور وزارت دارایی ایران به نظام اقتصادی و قضایی ما وارد شده است و عبارت است از حقی که به محض انعقاد عقد اجاره محل کسب، ایجاد آن برای مستأجر آغاز می‌شود؛ خواه در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره بهای ماهانه و سالانه چیزی به موجر پرداخته یا نپرداخته باشد.
? البته اگر کسی در آغاز اجاره برای اجاره کردن ملک خالی پولی علاوه بر اجاره بها به موجر بدهد – که این پول را عرفاً سرقفلی می‌نامیدند و می‌نامند- حق کسب و پیشه و تجارتی که برای این مستأجر ایجاد می‌شود بیشتر از مبلغی است که اگر این پول را نپرداخته بود، برای او ایجاد می‌شد.
?باید توجه شود که سرقفلی پیش از سال ۱۳۷۶ جایگاهی در قوانین ما نداشته است. آنچه وجود داشته فقط حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. ضمناً پیش از سال ۱۳۷۶ این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست – یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل تجارتی نیست – برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شود و در این حالت به این محل در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت.
? سرقفلی حقی است که از ۱۳۷۶ به بعد در صورتی که فردی محل تجاری را از موجر و صاحب ملک اجاره کند و در ابتدای اجاره به موجر سرقفلی بپردازد، در انقضای مدت اجاره به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد.
? به عبارت دیگر اولاً اگر محل تجاری نباشد یعنی پایان کار و پروانه برای محل تجاری صادر نشده باشد و ثانیاً اگر مستأجر در آغاز اجاره پولی به عنوان سرقفلی به موجر نپردازد با پایان مدت اجاره، مستأجر باید محل را تخلیه کند و برود و هیچ حقی هم به او تعلق نمی‌گیرد.
?حال آنکه پیش از ۱۳۷۶ و در محل‌های کسب و کاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بودند، اصولاً امکان تخلیه ملک به علت انقضای مدت وجود نداشت و باید یکی از موجبات تخلیه طبق مواد ۱۴ یا ۱۵ یا ۱۹ قانون اخیر وجود می‌داشت.
? نکته قابل ملاحظه در رابطه با سرقفلی این است که اگر کسی محلی را قبل از سال ۱۳۷۶ و در زمان حاکمیت قانون سال ۱۳۵۶ برای کسب و کار، اجاره کرده باشد و سپس آن را بعد از ۱۳۷۶، با رضایت موجر و صاحب ملک یا با اجازه دادگاه به دیگری منتقل کند، فرد جدید مالک حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و روابط موجر و مستأجر اگرچه بعد از سال ۱۳۷۶ ادامه پیدا کرده است، اما مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود.
?به طور خلاصه باید گفت از نظر قانونی ما پیش از سال ۱۳۷۶ چیزی به اسم سرقفلی نداشتیم و بعد از سال ۱۳۷۶ هم چیزی به اسم حق کسب و پیشه و تجارت نداریم (جز در موردی که گفته شد یا همان انتقال حقوق مستأجر سابق به جدید).
? در مواردی که مورد اجاره به جهتی از بین برود حسب مورد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر (درصورت وجود) به قوت خود باقی خواهد بود. این که مستأجر چگونه باید به حق خود برسد تابعی است از وضعیت موجود و عوامل محیط در قضیه که در پلاسکو همه حق کسب و پیشه داشته‌اند و این حق برای آنها باقی است.
? حق سرقفلی در کشورهای دیگر نیز وجود دارد . این حق در فرانسه به شکلFond Comerce و در انگلستان و آمریکا به عنوان Key money یا Good will وجود دارد، اما شرایط تحقق و تعلق و انتقال آن با ضوابط و قوانین ما تفاوت‌هایی دارد .
بدون دیدگاه